Abrechnung der Wärmekosten 2009, Details

Die Abrechnung der Brunata

• Es beginnt bei den Ausgangsdaten. Die erste Frage ist, welche Kosten entstanden sind. Wurde Gas eingekauft oder Wärme?

In der Abrechnung wird eine Verbrauchsmenge Erdgas mit einem Betrag ausgewiesen, der Kosten pro Kilowattstunde Erdgas von 7,1 Cent ergibt. Das ist ein Preis, der deutlich über dem Erdgaspreis für Großkunden liegt. Wenn ich den aktuellen Gaspreis zu Grunde lege, ergibt sich ein Kostenunterschied von 50.000 €, die die Eigentümergemeinschaft zu viel gezahlt hätte. Anders sieht es aus, wenn Wärme geliefert wurde: dann hat der Wärmelieferant ja die Kosten der Erzeugung (Installation, Wartung, Betrieb der Heizungsanlage) zusätzlich zu tragen und muss sie über den Preis pro kWh erwirtschaften.

• Ob Erdgas oder Wärme geliefert wurde ist auch relevant für die Umrechnung des Warmwasserverbrauchs auf Seite 1a der Abrechnung: "Bei brennwertbezogener Gasbrennstoffmenge ist diese mit 1,11 zu multiplizieren." Das ist ein Zitat aus § 9 Abs. 3 der Heizkostenverordnung, diese Regelung ist anwendbar, wenn die Gaslieferung abgerechnet wird. Ist dagegen Wärme geliefert worden, gilt Nummer 2: der ermittelte Verbrauch ist "bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung durch 1,15 zu dividieren."

Multiplikation mit 1,1 oder Division durch 1,15 ergibt einen Unterschied von etwa 25%, es ist deshalb unbedingt erforderlich, dass die Kostenart zutreffend angegeben worden ist. Deshalb noch einmal meine Frage: was wird geliefert und abgerechnet, Gas oder Wärme? Wenn - wie aus dem Preis abzulesen - Wärme geliefert wird, ist der Rechenweg zur Ermittlung des Anteils der Warmwasserkosten unrichtig, der Anteil ist etwa 25 % zu hoch.

• Alle Ausgangsdaten müssen nachprüfbar sein, das heißt belegt werden können. Das trifft für den Verbrauch des Schwimmbades nicht zu, hier wird ein Betrag in Euro angegeben, der sich nicht aus der Rechnung eines Lieferanten ergibt und auch nicht aus nachprüfbaren Daten in einem nachprüfbaren Rechenweg hergeleitet ist.

• Auch die Herleitung der Warmwasserkosten ist nicht nachvollziehbar. Sie werden ermittelt als 18,15 % von 260.491,22 Euro, eines Betrages, der sich aus der Abrechnung an keiner Stelle ergibt. Auf Seite 1 werden die Brennstoffkosten mit 229.981,93 angegeben, also deutlich weniger. Auch damit fehlt wieder die logischen Nachvollziehbarkeit.

•  Schließlich gibt es ein inhaltliches Problem: nach dem Vertrag mit dem Wärmelieferanten (RheinEnergie, Vertragsanpassung entsprechend dem Schreiben vom 3. März 2010) wird unterschieden zwischen Mieteranteil und Eigentümeranteil als Preisbestandteil. Danach zahlen Mieter einen geringeren Grundpreis von 2,03 € pro Quadratmeter als Eigentümer mit 2,63 € pro Quadratmeter. Ändert sich also der an den Wärmelieferanten zu zahlende Preis je nachdem, ob Wohnungen selbst genutzt oder vermietet sind? Das sollte eigentlich keine Rolle spielen. Wie ist aber dann die entsprechende Regelung in dem geänderten Vertrag zu verstehen?

Es ist auch nicht verständlich warum die Anpassung des Grundpreises sich auf der Basis der Veränderung des Preises von leichtem Heizöl vollzieht, obwohl die Wärme doch mit Erdgas erzeugt wird. Dann müsste eigentlich die Preisentwicklung für Erdgas maßgebend sein - dessen Preis sich günstiger entwickelt hat als der Preis von Heizöl (siehe dazu mehr ...).

Zusammengefasst:

1. die Ausgangsdaten für die gesamten Kosten sind unklar beziehungsweise werden falsch bezeichnet

2. die Vorverteilung auf Nutzergruppen ist unklar
   

3. die Herleitung der Schwimmbadkosten fehlt und damit ein wesentlicher Faktor für die Verteilung der Gesamtkosten

4. wegen der Fehler in der Bezeichnung der Ausgangskosten (Lieferung von Brennstoff oder Wärme?) ist unklar, ob die Ermittlung des Anteils für Warmwasser nach der richtigen Formel vorgenommen worden ist: es ist vermutlich die falsche Formel verwendet worden, die für die Lieferung von Brennstoff statt für die gewerbliche Lieferung von Wärme.

5. Die Warmwasserkosten werden nicht nachvollziehbar ermittelt: Sie werden ermittelt als Anteil von nicht nachvollziehbaren Gesamtkosten.

Umlagefähigkeit der Heiz- und Warmwasserkosten

Grundsätzlich sind die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung als Betriebskosten umlagefähig, § 2 Nr. 4 c Betriebskostenverordnung. Dazu ist also keine besondere Regelung im Mietvertrag notwendig, die die Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung erlaubt.

Problematisch wird es nur, wenn bei bestehendem Mietverhältnis auf Contracting umgestellt wird und sich dadurch die Kosten erhöhen. So die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (siehe http://miwobay.wiki.zoho.com/Betriebskosten-Rechtsprechung.html#Wirtschaftlichkeit_bei_Contracting_-_VIII_ZR_243/06), die die Umlagefähigkeit der Wärmelieferungskosten einschränkt, wenn und soweit der Vermieter damit seine Verpflichtung zu wirtschaftlichem Verhalten verletzt. Diese Einschränkung ist also die Ausnahme und nicht die Regel.

Für den Wohnpark Rodenkirchen wurde die Wärmelieferung vereinbart zusammen mit der Modernisierung der Heizungsanlage, die die RheinEnergie vorgenommen hat, im Zuge der Vereinbarung, dass sie die Wärme liefert. Für die Auswirkungen auf die Mietverträge ist zu beachten:

• Der Mieter hat keinen Anspruch auf Modernisierung der Heizungsanlage, auch wenn sie veraltet ist und deshalb vermeidbare Kosten verursacht. Wird jetzt als Paket vereinbart, dass ein Contractor die Anlage modernisiert und dann damit Wärme liefert, stehen also den zusätzlichen Kapitalkosten des Contractors und seinem Gewinn niedrigere Energieverbrauchskosten gegenüber, so dass die Veränderung kostenneutral sein kann. In diesem Fall ist die Umstellung auf Contracting kein wirtschaftlicher Nachteil für den Mieter, deshalb sind dann auch alle Wärmelieferungskosten umlagefähig.

• Ob bei bestehenden Mietverträgen durch den Abschluss des Wärmelieferungsvertrages also eine Veränderung erfolgt ist, die dazu führt, dass ein Teil der Wärmelieferungskosten nicht umlagefähig ist, muss geprüft werden und ergibt sich nicht zwangsläufig aus der Kostenstruktur (ein bestimmter Anteil der Grundkosten als Ausgleich für die Investitionskosten des Lieferanten). Denn maßgebend ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, und das Gebot der Wirtschaftlichkeit verpflichtet zu  "einem angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnis" - so der BGH in Anlehnung an die allgemein gültige Definition "Wirtschaftlichkeit".

• Die "Kostenstruktur" ist aus einem weiteren Grunde unbeachtlich. Mit dem Wärmelieferanten wird ein Preis vereinbart, idealerweise handelt es sich um einen Marktpreis, der durch Vergleich verschiedener Angebote ermittelt worden ist. Der Wärmelieferant ist nicht verpflichtet, seine Kalkulationsgrundlage offen zu legen, die Kalkulationsgrundlage ist im übrigen auch keine verlässliche Grundlage für die Beurteilung, ob die Wärmelieferung dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht: der Contractor kann unwirtschaftlich arbeiten, zu hohe Kapitalkosten ansetzen, dafür aber günstige variable Kosten, es kann auch umgekehrt sein. Die vom Contraktor gar nicht offenzulegende Kostenstruktur kann auch deshalb nicht Grundlage einer Aufspaltung des Preises sein.

Ist der Mietvertrag abgeschlossen worden, als Contracting bereits vorlag, sind die Wärmelieferungskosten in vollem Umfang umlagefähig, es gilt die gesetzliche Regelung in § 2 Nr. 4 c Betriebskostenverordnung, das Wirtschaftlichkeitsgebot greift nicht, vgl. BGH a. a. O.

Deshalb ist die Vereinbarung eines gespaltenen Preises, wie in der Vertragsänderung 2009 vorgenommen, auch nicht als Information für die Eigentümer hilfreich, die vermietet haben: sie können daraus nichts über die Umlagefähigkeit der Wärmekosten ableiten.

Da diese Fragen das Mietverhältnis der Sondereigentümer betreffen, sind sie nicht auf Kosten der Miteigentümergemeinschaft rechtlich zu klären: generell ist dazu keine anwaltliche Stellungnahme erforderlich - die aber von der früheren Verwalterin eingeholt worden ist. Es fragt sich, wer die Kosten dafür getragen hat.