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Grundlagen Ueberblick


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Der Unterschied besteht wohl darin, ob Funktionsträger der WEG für sie entgeltlich tätig werden dürfen, z. B. wenn sie Handwerker, Architekt, Rechtsanwalt usw. sind, oder nicht. B. K.


Material zu folgenden Themen:

  • Abstimmungsmodus offen / geheim / Handhabung bei Stimmrechtsvertretung

  • Protokoll

Weitere Informationen dazu in der Zitatensammlung

Zu 1: Abstimmungsmodus offen / geheim

Es gibt

  • offene Abstimmung durch Handzeichen oder mündlich oder per Akklamation

  • schriftliche offene Abstimmung, z. B. mit gekennzeichneten Stimmzetteln (Muster anbei)

  • schriftliche geheime Abstimmung

Geheime Abstimmung ist möglich, aber in bestimmten Fällen ausgeschlossen (z. B. bei Beschlüssen nach § 16 Abs. 6 WoEG - über besondere Aufwendungen) oder dann ausgeschlossen, wenn durch den Beschluss Rechte anderer betroffen sein können.

Es besteht kein gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf eine geheime Abstimmung.

Soweit die Informationen zur Rechtslage, die ich zusammentragen konnte, Zitatensammlung dazu. 

Problem: Vollmachten mit Stimmrechtsweisung

Zitat:

Weicht der Vertreter von der ihm erteilten Vollmacht ab, handelt er ohne Vertretungsmacht. Ist dies aus den klaren Weisungen der Stimmrechtsvollmacht ersichtlich - z. B. weil die Vollmacht nur für bestimmte Tagesordnungspunkte gilt - ist die Vertretung für die weitergehenden Erklärungen schwebend unwirksam.

Die weitergehenden Erklärungen des Vertreters können aber durch eine nachträgliche Genehmigung des Vertretenen wirksam werden. Geht die Genehmigung nicht ein, sind sie unwirksam. Wird die Abweichung aus der Stimmrechtsvollmacht nicht deutlich, handelt es sich um eine Überschreitung im Innenverhältnis. Der Vertretene muss die Erklärung des Vertreters gegen sich gelten lassen und könnte ihn allenfalls auf Regress in Anspruch (§ 179 BGB) nehmen.

Quelle: http://www.juraforum.de/forum/immobilienrecht/vollmacht-eigentuemerversammlung-349187-s2

Wegen der Problematik der Stimmrechtsweisung sollte in allen Fällen, in denen eine solche Weisung aus der Vollmacht ersichtlich ist, das Abstimmungsverhalten des Vertreters (nur in seiner Eigenschaft als Vertreter!) protokolliert werden, sofern es darauf ankommen kann. Das dürfte insbesondere für die Verwaltung von Bedeutung sein, wenn sie - wie in der Vergangenheit - in nennenswertem Umfang Vollmachten erhalten hat, gilt aber entsprechend natürlich für alle anderen (sollte der Hausmeister wieder 29 Stimmen haben?).

Insoweit ist zwangläufig auch eine geheime Abstimmung zumindest in diesem Umfang nicht geheim. Denn alle haben ein Recht darauf zu wissen, ob die Vollmacht wirksam ausgeübt worden ist, also entsprechend einer schriftlich vorliegenden Weisung.

Im übrigen fand ich in den Stellungnahmen den interessanten Hinweis, dass grundsätzlich der Abstimmungsmodus von der Versammlungsleitung nach pflichtgemäßem Ermessen festgelegt werden kann, es sei denn, dass aus der Mitte der Versammlung etwas anderes vorgeschlagen wird: dann ist durch Geschäftsordnungsbeschluss darüber zu befinden. Wenn es also gut läuft, können wir uns der Versammlungsleitung anvertrauen.

Zu 2: Protokoll

Das Protokoll hat eine wichtige Funktion, weil Beschlüsse der Eigentümerversammlung in die Rechtspositionen der Eigentümer eingreifen, auch wenn sie gar nicht mitgewirkt haben, und auch für künftige Eigentümer verbindlich sind. Deshalb schreibt das Gesetz ein Protokoll vor und darüber hinaus eine Beschlusssammlung, § 24 Abs. 6 und 7 WoEG.

Wie aus dieser Funktion abzulesen, geht es bei der Beschlusssammlung nur um die materiellen Beschlüsse, nicht um Beschlüsse zur Geschäftsordnung. Beide Arten von Beschlüssen sind deshalb sorgfältig zu trennen.

Es gibt verschiedene Protokollarten, Verlaufs- und Beschlussprotokoll, nur Letzteres ist also notwendig und wohl auch sinnvoll, denn alle Zusatzinformationen, Schilderung von Redebeiträgen usw., können nie vollständig sein, den Verlauf ohnehin nicht dokumentieren und sind vor allem denkbare Problempunkte in der Kommunikation ("das habe ich so nicht gesagt ...", "das habe ich so nicht gemeint ...", das ist aus dem Zusammenhang gerissen ..., "dann muss aber auch noch aufgenommen werden ...").

Deshalb empfehle ich die Begrenzung des Protokolls auf das, was rechtlich notwendig ist. Ich gehe davon aus, dass dies ohnehin der bewährten Praxis der neuen Verwaltung entspricht, es sollte aber auch allen anderen bekannt sein, die sich eventuell als Mitunterzeichner des Protokolls bereitfinden oder sonst in dieser Frage sich einbringen wollen.

Zu 3: Transparenz

Angeregt durch die Praxis bei den Vorstandsmitgliedern von Transparency International (unsere neue Kölner Kämmerin ist Vorstandsmitglied) halte ich für erwägenswert, von allen Beiratsmitgliedern die Offenlegung möglicher anderer Interessen zu erbitten, die für die Wahrnehmung der Tätigkeit relevant sein können. Das können berufliche, aber auch private Interessen sein, die zum Beispiel mit Dienstleistungen oder anderen entgeltliche Tätigkeiten zu tun haben, die auch für die Eigentümergemeinschaft erbracht werden können. Vielleicht gibt es dazu schon Beispiele für solche Erklärungen, auf die man zurückgreifen kann?

Zu den Regelung von TI siehe in der Zitatensammlung


Rechtsgrundlagen

- Wohnungseigentumsgesetz




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