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Lobenthal - Aktuelles


Neues von Frau Lobenthal-Gimmler  

Was motiviert Frau Lobenthal, seinerzeit unsere Verwalterin bis zur Abwahl 2011, sich aktiv und zum Schaden der WEG dafür einzusetzen, dass ein betrügerischer Ingenieur (Schönborn) den Vorteil, den sie ihm durch Missbrauch ihrer Vollmacht verschafft hat, auch noch behält? 

Was ist ihr persönliches Interesse am Erfolg von Schönborn im Prozess? 

Frau Lobenthal darf Untreue und Betrug vorgeworfen werden

Nachdem der Bundesgerichtshof es in aller Deutlichkeit klargestellt hat, ist nun auch die für solche Rechtsfragen zuständige 28. Kammer des Landgerichts Köln zu der Überzeugung gekommen, dass man einen Betrüger öffentlich einen Betrüger nennen darf, weil das durch die Meinungsfreiheit, Artikel 5 Grundgesetz, geschützt ist. Eine erfreuliche, wenn auch etwas späte Erkenntnis. 

Hatte diese Kammer doch zunächst eine einstweilige Verfügung erlassen, die das untersagte, ebenso wie den Vorwurf der Untreue, obwohl die Fakten unstreitig sind, aus denen sich ergibt, dass diese Straftatbestände erfüllt sind, und auch die Staatsanwaltschaft deshalb ermittelt. Dass die bewusste Überschreitung einer Vollmacht den Tatbestand der Untreue erfüllt, wenn sich daraus ein Prozessrisiko ergibt, hatte das Reichsgericht schon 1887 klargestellt.

Unsere frühere Verwalterin, Frau Lobenthal-Gimmler, hatte eine weitere einstweilige Verfügung namens ihrer Verwaltungsfirma beantragt – ein offensichtlicher Versuch, es möglichst teuer zu machen: für den Schutz ihrer angeblichen Rechte brachte das zweite Verfahren nichts. – Ein leider nicht unübliches Vorgehen gegen Kritiker, um sie durch massives gerichtliches Vorgehen mundtot zu machen. Immerhin geht es um erhebliche Prozesskosten.

Und da ist schon einiger Aufwand für den Angegriffenen notwendig, wenn – wie hier – das zuständige Gericht solchen Anträgen stattgibt und damit Straftäter auch noch dabei unterstützt, ihre „reine Weste“ und ihr Geschäftsmodell zu verteidigen. 

So war es übrigens auch in dem vom BGH entschiedenen Fall, in dem ein mutiger Ingenieur sich nicht beirren ließ und durch zwei Instanzen darauf beharrte, dass es Betrug ist, Magnete zu verkaufen, die an einer Gas- oder Ölleitung montiert angeblich den Verbrauch reduzieren. Der ADAC hatte diesen Schwindel für PKW-Motoren schon 2000 entlarvt (weiterer Test 2006).

Erst der Bundesgerichtshof musste das OLG Frankfurt korrigieren, das die Bewertung des Schwindels als Betrug untersagt hatte: es sei unzulässige "Schmähkritik". Dabei konnte sich der Kritiker auf einschlägige Gutachten stützen, da sich das Gericht anscheinend außer Stande sah, einfachste physikalische Erkenntnisse selbst anzuwenden. Vielleicht ließ es sich auch davon blenden, dass das betrügerische Unternehmen es erreicht hatte, sich seine "Erfindung" patentieren zu lassen und ein Zertifikat des TÜV erschlichen hatte. 

Es ist an der Zeit, nach dem Motiv von Frau Lobenthal zu fragen 

Es ist an der Zeit die Frage zu stellen, was wohl das Motiv von Frau Lobenthal ist, den betrügerischen Ingenieur Schönborn dabei zu unterstützen, das Honorar (108.000 €) zu behalten, das sie ihm zu Unrecht gezahlt hat: zu Unrecht, weil der Vertrag auf arglistiger Täuschung beruht, und weil er die Leistungen, für die er das Honorar gefordert und erhalten hat, weitestgehend nicht erbracht hat und erbracht haben kann. Damit verhindert Frau Lobenthal nicht nur, dass der von ihr angerichtete Schaden sich verringert, sie trägt sogar dazu bei, ihn zu vergrößern: durch erhebliche Prozesskosten, falls die WEG diesen Prozess verliert. 

Warum kämpft eine ungetreue Verwalterin für einen betrügerischen Ingenieur, dem sie unberechtigt mehr als 100.000 € aus dem Vermögen der WEG gezahlt hat? Was ist ihr Motiv?

Eine Antwort von Frau Lobenthal werde ich gern auf dieser Webseite veröffentlichen!

Burkhardt Krems, 21.03.2015


Lobenthal scheitert mit Versuch, Kritik zu verbieten

Frau Lobenthal bzw. die Firma, deren Geschäfte sie führt, hatten versucht dagegen vorzugehen, dass ihr Pflichtverletzung und strafbares Verhalten (Untreue und Betrug gegenüber der WEG Wohnpark Rodenkirchen) vorgeworfen werden. Immerhin ermittelt ja die Staatsanwaltschaft Köln genau wegen dieses Verdachts. Ohne mündliche Verhandlung hatte das Landgericht auch tatsächlich eine entsprechende einstweilige Verfügung erlassen (Einzelheiten siehe unten), weil es die presserechtlichen Regeln über die Verdachtsberichterstattung für anwendbar hielt. 

Für die Überprüfung dieser Einschätzung ließ sich das Landgericht viel Zeit, kam dann aber zu dem keineswegs überraschenden Ergebnis, dass ein Eilverfahren unzulässig sei: diese Aussagen standen ja schon 2 Jahre lang im Internet. 

Auf die Frage, ob denn presserechtliche Regeln überhaupt anwendbar sind, musste das Gericht dann gar nicht mehr eingehen. Schade, denn es wäre gut gewesen klarzustellen, dass die Meinungsfreiheit auch gegenüber gewerblichen Dienstleistern gilt und es zulässt, über ihr Verhalten nicht nur wahrheitsgemäß zu berichten, sondern auch rechtlich zu bewerten - in diesem Fall eindeutig. Wenn die Ansicht des Landgerichts tatsächlich die geltende Rechtslage sein sollte, dann darf ein Geschädigter nicht öffentlich fordern, den Schädiger auf Schadensersatz nach § 823 BGB Abs. 2 BGB zu verklagen, denn das ist immer die Behauptung, dass der Schädiger ein Schutzgesetz verletzt hat, im Zweifel: eine Straftat begangen hat. Seine Rechte als Miteigentümer auch öffentlich zu vertreten sollte das selbstverständlicher Recht sein, das als Teil des Eigentumsrechts auch grundrechtlich geschützt ist. Und generell sollte Kritik auch in dieser Form möglich sein, siehe die Rechtsprechung des BGH zu Bewertungsportalen: die haben einen unter Umständen viel größeren Einfluss als private Websites von Betroffenen.

Die positive Konsequenz: Frau Lobenthal hat jetzt etwa 10.000 € Prozesskosten. Hoffentlich ist das eine Warnung vor derartigen Aktionen, für sie und andere, die nicht nur ihre eigenen Interessen zum Schaden von Wohnungseigentumsgemeinschaften verfolgen, sondern Kritik daran auch noch mit juristischen Mitteln unterdrücken wollen. 

Burkhardt Krems, 29.11.2014


Bundesgerichtshof stellt klar: Kritik an Dienstleistern ist zulässig!

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. September 2014 - VI ZR 358/13 am Beispiel eines Ärzte-Bewertungsportals (jameda.de) klargestellt, dass die Bewertung von Ärzten zulässig ist, obwohl sie ihnen schaden kann.

In der Pressemitteilung dazu heißt es zur Klage eines Arztes gegen das Bewertungsportal (die Beklagte): 

Das Recht des Klägers auf informationelle Selbstbestimmung überwiegt das Recht der Beklagten auf Kommunikationsfreiheit nicht. […]

Auf der anderen Seite war im Rahmen der Abwägung aber zu berücksichtigen, dass das Interesse der Öffentlichkeit an Informationen über ärztliche Leistungen vor dem Hintergrund der freien Arztwahl ganz erheblich ist und das von der Beklagten betriebene Portal dazu beitragen kann, einem Patienten die aus seiner Sicht erforderlichen Informationen zur Verfügung zu stellen. Zudem berühren die für den Betrieb des Portals erhobenen, gespeicherten und übermittelten Daten den Arzt nur in seiner sogenannten "Sozialsphäre", also in einem Bereich, in dem sich die persönliche Entfaltung von vornherein im Kontakt mit anderen Personen vollzieht. Hier muss sich der Einzelne auf die Beobachtung seines Verhaltens durch eine breitere Öffentlichkeit sowie auf Kritik einstellen. Missbrauchsgefahren ist der betroffene Arzt nicht schutzlos ausgeliefert, da er von der Beklagten die Löschung unwahrer Tatsachenbehauptungen sowie beleidigender oder sonst unzulässiger Bewertungen verlangen kann.

Zu dem Versuch von Frau Lobenthal, Kritik zu verbieten, bedeutet das: 

Recht auf Kommunikationsfreiheit

Wer im Internet publiziert, kann sich auf das „Recht auf Kommunikationsfreiheit“ berufen. Dieses Recht auf Kommunikationsfreiheit steht auch dem Betreiber dieser Website zu!

Grundsätzlich kein Schutz vor Kritik in der Sozialsphäre

Die Abwehrrechte desjenigen, über den im Internet berichtet wird, sind abhängig von der Sphäre: in der Sozialsphäre „muss sich der Einzelne auf die Beobachtung seines Verhaltens durch eine breitere Öffentlichkeit sowie auf Kritik einstellen“. Bei dem kritisierten Verhalten von Frau Lobenthal als Verwalterin geht es um die Sozialsphäre, „einem Bereich, in dem sich die persönliche Entfaltung von vornherein im Kontakt mit anderen Personen vollzieht“. Deshalb muss sie Kritik hinnehmen.

Öffentliches Interesse rechtfertigt Kritik im Internet

Im Rahmen der Abwägung ist „das Interesse der Öffentlichkeit“ zu berücksichtigen. Auch im vorliegenden Fall gibt es das Interesse der Öffentlichkeit an einer Bewertung des Verhaltens von Frau Lobenthal als Verwalterin, denn sie wirbt um Kunden, für die die Bewertung ihres Verhaltens von Bedeutung sein kann. Ein Interesse der Öffentlichkeit besteht insbesondere wegen der Gefahr, dass Frau Lobenthal auch andere Kunden in vergleichbarer Weise schädigt, wie es das Landgericht im Honorarprozess für den Wohnpark Rodenkirchen festgestellt hat: es begründet, warum ein wichtiger Grund für die Abberufung von Frau Lobenthal als Verwalterin vorlag: 

"die umfassende Beauftragung der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn mbH stellt jedenfalls einen solchen wichtigen Grund dar, weil die Beschlussfassung ausdrücklich nur ein Sanierungskonzept vorsah, d. h. mehr als die Planungsphase hätte von der Klägerin nicht in Auftrag gegeben werden dürfen. Hinzukommt, dass die Klägerin auch offensichtlich unbesehen die Forderungen der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn beglichen hat, ohne die Leistungserbringung zu prüfen."

Zusätzlich ist hier auch das Interesse der Miteigentümer des Wohnpark Rodenkirchen zu berücksichtigen, das ebenfalls die Nutzung des Internets rechtfertigt: sie können über das Internet über die Problematik von Schadensersatz informiert werden.

Grenze der Kritik sind die Strafgesetze

Grenzen der Kritik im Internet ergeben sich aus den allgemeinen Grenzen, wie sie im Strafgesetzbuch durch die Regelungen für Beleidigung, Verleumdung oder üble Nachrede gezogen sind.

Derartige Grenzen sind hier keinesfalls überschritten.

Es bleibt abzuwarten, ob das Landgericht dieses Urteil zum Maßstab nehmen wird und den Versuch von Frau Lobenthal abwehrt, Kritik mit einer einstweiligen Verfügung zu unterbinden.

Jeder, der sich auf sie einlässt, sollte wissen, was er damit riskiert, wenn man die Erfahrungen der WEG Wohnpark Rodenkirchen zugrunde legt.  


Maulkorb für Lobenthal-Kritiker? 

Es ist nicht zu fassen, mit welcher Chuzpe Frau Lobenthal vorgeht - und das Gericht gab ihr zunächst sogar Recht, hat das aber inzwischen revidiert, siehe oben.

Sachverhalt siehe unten: die WEG beauftragt die Verwaltung, wahrgenommen durch Frau Lobenthal, ein Sanierungskonzept für die Balkone ausarbeiten zu lassen, sie beauftragt aber ein Ingenieurbüro gleich mit Planung und Baubetreuung für die Sanierung, die noch gar nicht beschlossen ist. Statt eines Auftrages über maximal 10.000 € wird es ein Auftrag, aus dem das Ingenieurbüro letztlich 300.000 € Honorar fordert.

Den Beschluss über Art, Umfang und Ausführungsweise der Sanierung hatte sich die WEG ausdrücklich vorbehalten, und diesen Beschluss hatte Frau Lobenthal selbst protokolliert und später sogar noch einmal wörtlich zitiert. Da war der Vertrag aber schon abgeschlossen, worauf sie nicht hinwies. Im Gegenteil erklärte sie, dass ein Auftrag, wie sie ihn schon erteilt hatte, auch an ein anderes Unternehmen vergeben werden könnte.

Aber, behauptet sie in ihrem Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung, ihr sei weder eine Pflichtverletzung, noch gar der Missbrauch ihrer Vollmacht noch gar strafbare Untreue vorzuwerfen, und das dürfe auch ich als Miteigentümer nicht behaupten und verbreiten. Schließlich sei das Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft gegen sie eingestellt. Das ist aber schlicht unrichtig, siehe unten: Trotz der Stellungnahmen ihrer Anwälte führt die Staatsanwaltschaft die Ermittlungen weiter, ist also offensichtlich davon überzeugt, dass Untreue vorliegt und auch im Gerichtsverfahren nachgewiesen werden kann.

In einem Geheimverfahren ohne Anhörung der Gegenseite beschließt das Landgericht antragsgemäß, verbietet also entsprechende Formulierungen bei Androhung eines existenzvernichtenden Ordnungsgeldes für jeden Verstoß in Höhe von 250.000 € – das sind 2.500 Tagessätze oder das Einkommen von sieben Jahren – ersatzweise sechs Monate Ordnungshaft für jeden Verstoß, gnädigerweise begrenzt bei wiederholter Verhängung auf maximal zwei Jahre. 

Begründung: Die Presse dürfe nicht namentlich Straftäter nennen, sogenannte Verdachtsberichterstattung sei unzulässig. Nur dass dies hier kein Presseorgan ist, sondern die Website für Betroffene und Geschädigte.

Da kann man doch glatt das Vertrauen in unsere Justiz verlieren. Ein Miteigentümer darf die ehemalige Verwalterin nicht kritisieren und begründen, warum Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden sollten. Der Kernbereich des Eigentumsrechts als Miteigentümer wird hier verletzt: Rechte gegenüber der Verwaltung geltend zu machen ist unverzichtbarer Bestandteil der den Wohnungseigentümern selbst zustehenden Verwaltung, und jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, dazu seine Meinung zu formulieren und zu verbreiten. 

Man darf gespannt sein, wie es weitergeht. Ich werde versuchen weiter darüber zu berichten, es sei denn, dass mir auch das gerichtlich verboten wird. 

Burkhardt Krems, 06.10.2014


Strafrechtliche Ermittlungen gegen Frau Lobenthal, Geschäftsführerin der Petra Lobenthal GmbH & Co. KG, wegen Verdacht auf Untreue und Betrug dauern an: Aktueller Stand (01.08.2014)

Nach erneuter Auswertung der Akten sieht die Staatsanwaltschaft nunmehr "zureichende tatsächliche Anhaltspunkte" für alle Tatbestandsmerkmale einer Untreue nach § 266 StGB.

Aufgrund meiner Anzeige hatte die Staatsanwaltschaft Köln Ermittlungen wegen des Verdachts der Untreue aufgenommen (Az. 51 Js 227/12), die immer noch nicht abgeschlossen sind

Zwar hatte sie mit Bescheid vom 12.02.2014 das Verfahren eingestellt, mit der erstaunlichen Begründung: 

Die Auswertung der entsprechenden Akten hat keine zureichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für den Vorsatz einer strafbaren Handlung im Sinne einer Untreue gemäß § 266 Abs. 1 StGB erbracht. Eine mögliche Überschreitung der durch den Verwaltervertrag gesetzten Grenzen ist nicht zwangsläufig strafbar.

Kein Vorsatz? Dazu Zitate aus den vorliegenden Urteilen, die sich alle auf unstreitige Dokumente stützen:

Was die Zivilgerichte zum Verhalten von Frau Lobenthal sagen

Urteil des Landgerichts Köln (vom 28.11.2013 (29 S 111/13), Hervorhebung ergänzt):

die Beschlussfassung (sah) ausdrücklich nur ein Sanierungskonzept vor, d. h. mehr als die Planungsphase hätte von der Klägerin nicht in Auftrag gegeben werden dürfen.

Und im Urteil des OLG Köln (vom 28.08.2013 (17 U 67/12), Hervorhebung ergänzt):

Die damalige Verwalterin der Beklagten war aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 13.7.2010 lediglich bevollmächtigt, die Klägerin oder ein anderes Sonderfachunternehmen mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes zu beauftragen. Der Wortlaut des entsprechenden und protokollierten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist eindeutig und erlaubt nicht die von der Klägerin favorisierte Auslegung, dass die Verwalterin damit auch bevollmächtigt werden sollte, weiterreichende kostenträchtige Maßnahmen in Auftrag zu geben. 

Frau Lobenthal soll also einen zu umfangreichen Auftrag "ohne Vorsatz" erteilt haben, als professionelle Verwalterin, die sich mit 30 Jahren Berufserfahrung rühmt, die die Versammlung geleitet hat, in der dieser Beschluss gefasst wurde, und für das Protokoll verantwortlich zeichnet, in dem der präzise Wortlaut des Beschlusses enthalten ist? Kaum zu glauben.

Denn das OLG kommt auch zu folgender weiteren Feststellung: 

Offensichtlich hat Frau Lobenthal-Gimmler - trotz des von ihr erteilten umfänglichen Auftrags - dies auch so gesehen. Dies ergibt sich aus ihrem Einladungsschreiben vom 13.12.2010 zu der nachfolgenden Eigentümerversammlung. Darin heißt es, dass die Klägerin in der Versammlung das Sanierungskonzept erläutern werde und sodann die Klägerin selber oder ein anderes Unternehmen mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme betraut werden könne ('Alternativ könnte mit der Maßnahme ein anderer Fachplaner für Betoninstandsetzung beauftragt werden. ...')“


Ermittlungen wurden wieder aufgenommen

Das kann aber dahinstehen: auf meine Beschwerde hin hat die Staatsanwaltschaft mit Schreiben vom 22.04.2014 "mitgeteilt, dass die Ermittlungen wieder aufgenommen wurden." (Die Mitteilung im Original) Damit bestätigt die Staatsanwaltschaft, dass "zureichende tatsächliche Anhaltspunkte" für ein strafbares Verhalten vorliegen - denn das ist Voraussetzung für ein Ermittlungsverfahren, § 152 Abs. 2 Strafprozessordnung. Das bedeutet hier: die Staatsanwaltschaft sieht "zureichende tatsächliche Anhaltspunkte" auch für den Vorsatz, den der Tatbestand der Untreue für eine Strafbarkeit voraussetzt, und zwar nach erneuter "Auswertung der entsprechenden Akten". Damit beruht diese Einschätzung auf einer sehr soliden Grundlage, denn die Fakten sind unstreitig, weil in Dokumenten festgehalten:

Den Beschluss, der sie nur bevollmächtigte, ein Sanierungskonzept in Auftrag zu geben, hat sie sogar selbst protokolliert. Dennoch hat sie den Auftrag über zunächst 136.000 Euro für die umfassende Planung und Baubetreuung erteilt, schriftlich, also beweisbar. Und später wurden aus der Honorarsumme dann 300.000 Euro. 

Rechtsstreit über Resthonorar der früheren Verwaltung

Landgericht bestätigt "wichtigen Grund" für eine Abberufung, erkennt aber trotzdem 80% Verwalterhonorars zu: es hätte erst abgemahnt werden müssen (?!)

Mit Urteil vom 28.11.2013 (29 S 111/13) hat das Landgericht der früheren Verwaltung (Immobilienverwaltung Petra Lobenthal GmbH & Co. KG) 80 % des Resthonorars für die letzten zwei Monate zugesprochen und damit das erfreulich klare Urteil des Amtsgerichts abgeändert. Das LG bestätigt zwar einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, argumentiert aber, eine Abmahnung wäre ausreichend gewesen. 

Es heißt im Urteil wörtlich (Fettdruck ergänzt):

Es dürfte auch ein wichtiger Grund (lies: zur Abberufung) vorliegen [...], denn die umfassende Beauftragung der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn mbH stellt jedenfalls einen solchen wichtigen Grund dar, weil die Beschlussfassung ausdrücklich nur ein Sanierungskonzept vorsah, d.h. mehr als die Planungsphase hätte von der Klägerin nicht in Auftrag gegeben werden dürfen. Hinzukommt, dass die Klägerin auch offensichtlich unbesehen die Forderungen der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn beglichen hat, ohne die Leistungserbringung zu prüfen. Durch diese Umstände war das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört, weil gerade die finanzielle Situation und die Liquidität der Gemeinschaft betroffen war. Von der Klägerin konnte erwartet werden, wenn sie keine hinreichenden Kenntnisse in Bezug auf Architektenleistungen und die Auslegung der HOAI gehabt hatte, dass sie sich entsprechend kundig gemacht hätte oder gegebenenfalls eine weitere Beschlussfassung der Eigentümer gefordert hätte. Von einer nachlässigen Verwaltungsführung und schlechter Geldverwaltung ist daher auszugehen. 

Weiter heißt es dann aber:

"Nach Auffassung der Kammer wäre vorliegend jedoch eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten erforderlich gewesen. Denn bei einmaligen Pflichtverstößen kann es geboten sein, den Verwalter zunächst durch eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten anzuhalten. Ist die ursprünglich vorgesehene Amtszeit ohnehin bald zu Ende, ist die Unzumutbarkeitsgrenze weiter zu ziehen als bei einer noch langfristigen Bindung." 

Entgegen dem klaren Wortlaut eines Beschlusses der Wohnungseigentümer einen Vertrag über mehr als 100.000 € abzuschließen, den Vertragsschluss dann auch noch der WEG gegenüber zu verschleiern, ist also nur "nachlässig"? Mit solchen Entscheidungen wird das Vertrauen in unsere Justiz gefährdet.

Burkhardt Krems, 16.07.2014


Auch das OLG bestätigt den Vollmachtsüberschreitung von Frau Lobenthal und weist deshalb die Klage von Schönborn auf 200.000 Euro Honorar ab

Dass Frau Lobenthal durch Beauftragung und Bezahlung von umfangreichen Leistungen der Ingenieurgesellschaft Schönborn, bereits vom Amtsgericht im Urteil über die Honorarklage von Frau Lobenthal festgestellt, wird nun auch durch das Urteil des OLG von 28.08.2013 - 17 U 67/12 - bestätigt. Es hatte über die Klage des von ihr beauftragten Ingenieurbüros Schönborn über weitere knapp 200.000 € Honorar zu entscheiden. Dabei ging es zunächst um die Frage, ob der Vertrag wirksam zustande gekommen ist. 

Das OLG bestätigt die Überschreitung der Vollmacht durch Frau Lobenthal in doppelter Hinsicht: 

  • durch Abschluss eines Vertrages über Leistungen, zu denen die Wohnungseigentümer in der Versammlung am 13.07.2010 sie nicht bevollmächtigt hatten, was ihr auch bekannt war;
  • durch der Bezahlung mehrerer Abschlagsrechnungen; auch das ist, wie das Urteil, S. 11, feststellt, eine "auch insoweit erfolgte(n) Überschreitung der Vertreterbefugnisse der Verwalterin".
In dem Urteil heißt es wörtlich:

Auszug aus dem Urteil des OLG von 28.08.2013 - 17 U 67/12 (Hervorhebungen ergänzt)

S. 8 f. 

Eine wirksame Vereinbarung in dem von der Klägerin behaupteten Umfang ist mangels entsprechender förmlicher Bevollmächtigung der damaligen Verwalterin nicht wirksam zu Stande gekommen. Die damalige Verwalterin der Beklagten war aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 13.7.2010 lediglich bevollmächtigt, die Klägerin oder ein anderes Sonderfachunternehmen mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes zu beauftragen. Der Wortlaut des entsprechenden und protokollierten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist eindeutig und erlaubt nicht die von der Klägerin favorisierte Auslegung, dass die Verwalterin damit auch bevollmächtigt werden sollte, weiterreichende kostenträchtige Maßnahmen in Auftrag zu geben. Die Entscheidung über die Durchführung einer bestimmten Sanierungsmaßnahme sowie die Beauftragung eines Unternehmens - etwa das der Klägerin - mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sollte vielmehr ausdrücklich einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vorbehalten bleiben.

Offensichtlich hat Frau Lobenthal-Gimmler - trotz des von ihr erteilten umfänglichen Auftrags - dies auch so gesehen. Dies ergibt sich aus ihrem Einladungsschreiben vom 13.12.2010 zu der nachfolgenden Eigentümerversammlung. Darin heißt es, dass die Klägerin in der Versammlung das Sanierungskonzept erläutern werde und sodann die Klägerin selber oder ein anderes Unternehmen mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme betraut werden könne („Alternativ könnte mit der Maßnahme ein anderer Fachplaner für Betoninstandsetzung beauftragt werden. An der Honorarsituation ändert sich jedoch nichts, da alle Sonderfachleute hier der neuen HOAI unterliegen.“)

b)

Eine weitergehende Bevollmächtigung bzw. Befugnis der damaligen Verwalterin lässt sich - entgegen der Auffassung der Klägerin - auch nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ableiten. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Wohnungseigentümer ausdrücklich über den Umfang der in Auftrag zu gebenden Arbeiten einen für die Verwalterin verbindlichen Beschluss gefasst haben. Dasselbe gilt in Bezug auf § 27 Abs. 1 Nr. 3. WEG. Die Frage der Dringlichkeit der Sanierung ist zuvor und auch in den Jahren davor mit und zwischen den Wohnungseigentümern kommuniziert worden, so dass auch diesem Gesichtspunkt bei der Beschlussfassung Rechnung getragen worden ist. Davon abgesehen lässt sich auch nicht ernsthaft annehmen, es sei im Zeitpunkt der Beschlussfassung und danach eine akute Gefährdung eingetreten, welche die Verwalterin hätte berechtigt sein lassen können, entgegen der Willensentscheidung der Wohnungseigentümer und über deren Entscheidung hinweg weitergehende Maßnahmen eigenverantwortlich zu ergreifen.

S. 11:

Auch wenn der Umstand der Begleichung mehrerer Abschlagsrechnungen geeignet sein mag, auf Seiten der Klägerin einen Vertrauenstatbestand zu begründen, so ist jedenfalls nicht zu erkennen, dass die Beklagte von den Abschlagszahlungen und der auch insoweit erfolgten Überschreitung der Vertreterbefugnisse der Verwalterin bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte wissen und dieses verhindern können. 

Burkhardt Krems, 16.07.2014




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