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Strafrechtliche Ermittlungen gegen Frau Lobenthal wegen Verdacht auf Untreue: Aktueller Stand (01.08.2014)

Aufgrund meiner Anzeige hat die Staatsanwaltschaft Köln Ermittlungen wegen des Verdachts der Untreue aufgenommen (Az. 51 Js 227/12), die immer noch nicht abgeschlossen sind. Zwar hatte sie mit Bescheid vom 12.02.2014 das Verfahren eingestellt, mit der erstaunlichen Begründung: 

Die Auswertung der entsprechenden Akten hat keine zureichenden tatsächlichen Anhaltspunkte für den Vorsatz einer strafbaren Handlung im Sinne einer Untreue gemäß § 266 Abs. 1 StGB erbracht. Eine mögliche Überschreitung der durch den Verwaltervertrag gesetzten Grenzen ist nicht zwangsläufig strafbar.

Kein Vorsatz? Dazu Zitate aus den vorliegenden Urteilen, die sich alle auf unstreitige Dokumente stützen:

Urteil des Landgerichts:

die Beschlussfassung (sah) ausdrücklich nur ein Sanierungskonzept vor, d.h. mehr als die Planungsphase hätte von der Klägerin nicht in Auftrag gegeben werden dürfen.

Und im Urteil des OLG (Hervorhebung ergänzt):

Die damalige Verwalterin der Beklagten war aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 13.7.2010 lediglich bevollmächtigt, die Klägerin oder ein anderes Sonderfachunternehmen mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes zu beauftragen. Der Wortlaut des entsprechenden und protokollierten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist eindeutig und erlaubt nicht die von der Klägerin favorisierte Auslegung, dass die Verwalterin damit auch bevollmächtigt werden sollte, weiterreichende kostenträchtige Maßnahmen in Auftrag zu geben. 

Frau Lobenthal soll also einen zu umfangreichen Auftrag "ohne Vorsatz" erteilt haben, als professionelle Verwalterin, die seit vielen Jahren solche Aufgaben wahrnimmt, die Versammlung geleitet hat, in der dieser Beschluss gefasst wurde, und für das Protokoll verantwortlich zeichnet, in dem der präzise Wortlaut des Beschlusses enthalten ist? Kaum zu glauben.

Ermittlungen laufen weiter

Das kann aber dahinstehen: auf meine Beschwerde hin hat die Staatsanwaltschaft mir mit Schreiben vom 22.04.2014 "mitgeteilt, dass die Ermittlungen wieder aufgenommen wurden." Damit bestätigt die Staatsanwaltschaft, dass weiterhin ein "Anfangsverdacht" besteht, also nach Einschätzung der Staatsanwaltschaft zureichende tatsächliche Anhaltspunkte für eine verfolgbare Straftat vorliegen (vgl. § 152 Abs. 2 StPO). 

Rechtsstreit über Resthonorar der früheren Verwaltung

Landgericht bestätigt "wichtigen Grund" für eine Abberufung, erkennt aber trotzdem 80% Verwalterhonorars zu: es hätte erst abgemahnt werden müssen (?!)

Mit Urteil vom 28.11.2013 (29 S 111/13) hat das Landgericht der früheren Verwaltung (Immobilienverwaltung Petra Lobenthal GmbH & Co. KG) 80 % des Resthonorars für die letzten zwei Monate des Verwaltervertrages zugesprochen und damit das erfreulich klare Urteil des Amtsgerichts abgeändert. Es bestätigt zwar einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung, argumentiert aber, eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten wäre erforderlich gewesen. Soweit das Urteil, über das man nur den Kopf schütteln kann: vorsätzliche Missachtung eines ausdrücklichen Beschlusses, wie vom OLG in Sachen Schönborn ausdrücklich festgestellt und auch vom Landgericht so gesehen, mit finanziellen Folgen in der Größenordnung von 300.000 €, und dann muss ein solches Fehlverhalten hingenommen und erst eine Abmahnung ausgesprochen werden?

Hier die entsprechende Passage wörtlich (Fettdruck ergänzt):

Es dürfte auch ein wichtiger Grund vorliegen [...], denn die umfassende Beauftragung der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn mbH stellt jedenfalls einen solchen wichtigen Grund dar, weil die Beschlussfassung ausdrücklich nur ein Sanierungskonzept vorsah, d.h. mehr als die Planungsphase hätte von der Klägerin nicht in Auftrag gegeben werden dürfen. Hinzukommt, dass die Klägerin auch offensichtlich unbesehen die Forderungen der Firma Ingenieurgesellschaft Schönborn beglichen hat, ohne die Leistungserbringung zu prüfen. Durch diese Umstände war das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört, weil gerade die finanzielle Situation und die Liquidität der Gemeinschaft betroffen war. Von der Klägerin konnte erwartet werden, wenn sie keine hinreichenden Kenntnisse in Bezug auf Architektenleistungen und die Auslegung der HOAI gehabt hatte, dass sie sich entsprechend kundig gemacht hätte oder gegebenenfalls eine weitere Beschlussfassung der Eigentümer gefordert hätte. Von einer nachlässigen Verwaltungsführung und schlechter Geldverwaltung ist daher auszugehen. 

Weiter heißt es dann aber:

"Nach Auffassung der Kammer wäre vorliegend jedoch eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten erforderlich gewesen. Denn bei einmaligen Pflichtverstößen kann es geboten sein, den Verwalter zunächst durch eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten anzuhalten. Ist die ursprünglich vorgesehene Amtszeit ohnehin bald zu Ende, ist die Unzumutbarkeitsgrenze weiter zu ziehen als bei einer noch langfristigen Bindung." 

Merke: entgegen dem klaren Wortlaut eines Beschlusses einen Vertrag über mehr als 100.000 € abzuschließen, den Vertragsschluss dann auch noch der WEV gegenüber zu verheimlichen, ist also nur "nachlässig", obwohl es doch vorsätzlich ist? Man darf gespannt sein, wie das im Rahmen des strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens eingeschätzt werden wird, das derzeit noch läuft (Stand: 16.07.2014). Das Vertrauen in unsere Justiz jedenfalls wird mit solchen Entscheidungen gefährdet.


Auch das OLG bestätigt die Überschreitung der Vollmacht durch Frau Lobenthal und weist deshalb die Klage von Schönborn auf 200.000 Euro Honorar ab

Das vorsätzlich pflichtwidrige Verhalten von Frau Lobenthal durch Beauftragung und Bezahlung von umfangreichen Leistungen der Ingenieurgesellschaft Schönborn, bereits vom Landgericht im Urteil über die Honorarklage von Frau Lobenthal festgestellt, wird nun auch durch das Urteil des OLG von 28.08.2013 - 17 U 67/12 - bestätigt. Es hatte über die Klage des von ihr beauftragten Ingenieurbüros Schönborn über weitere knapp 200.000 € Honorar zu entscheiden. Dabei ging es zunächst um die Frage, ob der Vertrag wirksam zustande gekommen ist. 

Das OLG bestätigt die Überschreitung der Vollmacht durch Frau Lobenthal in doppelter Hinsicht:

 

  • durch Abschluss eines Vertrages über Leistungen, die sie nach dem ausdrücklichen Beschluss der Wohnungseigentümer in der Versammlung am 13.07.2010 nicht in Auftrag geben durfte, was ihr auch bewusst war;
  • durch der Begleichung mehrerer Abschlagsrechnungen; auch das ist, wie das Urteil, S. 11, feststellt, eine - weitere - Überschreitung der Vertretungsbefugnisse der Verwalterin.
In dem Urteil heißt es wörtlich:

 

Auszug aus dem Urteil des OLG von 28.08.2013 - 7 U 67/12 (Hervorhebungen ergänzt)

S. 8 f. 

Eine wirksame Vereinbarung in dem von der Klägerin behaupteten Umfang ist mangels entsprechender förmlicher Bevollmächtigung der damaligen Verwalterin nicht wirksam zu Stande gekommen. Die damalige Verwalterin der Beklagten war aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 13.7.2010 lediglich bevollmächtigt, die Klägerin oder ein anderes Sonderfachunternehmen mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes zu beauftragen. Der Wortlaut des entsprechenden und protokollierten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist eindeutig und erlaubt nicht die von der Klägerin favorisierte Auslegung, dass die Verwalterin damit auch bevollmächtigt werden sollte, weiterreichende kostenträchtige Maßnahmen in Auftrag zu geben. Die Entscheidung über die Durchführung einer bestimmten Sanierungsmaßnahme sowie die Beauftragung eines Unternehmens - etwa das der Klägerin - mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen sollte vielmehr ausdrücklich einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vorbehalten bleiben.

Offensichtlich hat Frau Lobenthal-Gimmler - trotz des von ihr erteilten umfänglichen Auftrags - dies auch so gesehen. Dies ergibt sich aus ihrem Einladungsschreiben vom 13.12.2010 zu der nachfolgenden Eigentümerversammlung. Darin heißt es, dass die Klägerin in der Versammlung das Sanierungskonzept erläutern werde und sodann die Klägerin selber oder ein anderes Unternehmen mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahme betraut werden könne („Alternativ könnte mit der Maßnahme ein anderer Fachplaner für Betoninstandsetzung beauftragt werden. An der Honorarsituation ändert sich jedoch nichts, da alle Sonderfachleute hier der neuen HOAI unterliegen.“)

b)

Eine weitergehende Bevollmächtigung bzw. Befugnis der damaligen Verwalterin lässt sich - entgegen der Auffassung der Klägerin - auch nicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ableiten. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Wohnungseigentümer ausdrücklich über den Umfang der in Auftrag zu gebenden Arbeiten einen für die Verwalterin verbindlichen Beschluss gefasst haben. Dasselbe gilt in Bezug auf § 27 Abs. 1 Nr. 3. WEG. Die Frage der Dringlichkeit der Sanierung ist zuvor und auch in den Jahren davor mit und zwischen den Wohnungseigentümern kommuniziert worden, so dass auch diesem Gesichtspunkt bei der Beschlussfassung Rechnung getragen worden ist. Davon abgesehen lässt sich auch nicht ernsthaft annehmen, es sei im Zeitpunkt der Beschlussfassung und danach eine akute Gefährdung eingetreten, welche die Verwalterin hätte berechtigt sein lassen können, entgegen der Willensentscheidung der Wohnungseigentümer und über deren Entscheidung hinweg weitergehende Maßnahmen eigenverantwortlich zu ergreifen.

S. 11:

Auch wenn der Umstand der Begleichung mehrerer Abschlagsrechnungen geeignet sein mag, auf Seiten der Klägerin einen Vertrauenstatbestand zu begründen, so ist jedenfalls nicht zu erkennen, dass die Beklagte von den Abschlagszahlungen und der auch insoweit erfolgten Überschreitung der Vertreterbefugnisse der Verwalterin bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte wissen und dieses verhindern können. 


Der Honorarprozess Schönborn im Überblick

  • 100.000 Euro für "Entwurfs- und Ausführungsplanung", Leistungsphasen 3 und 5 der  HOAI, fordert Schönborn mit Rechnung vom 20.01.2011, kann aber keine einzige Leistung angeben, die  "Entwurfs- und Ausführungsplanung" ist. Rechtsanwalt Dr. Dunkel trägt dazu vor: "Die Leistungen sind erbracht." Aber die von der HOAI vorgesehenen zeichnerischen Lösungen sind es jedenfalls nicht, denn:  Jeder Jurist weiß, dass das kein zulässiger Vortrag ist: es müsste schon konkret gesagt werden, worin die Leistungen für 100.000 Euro denn bestehen. Das ist nichts anderes als das Eingeständnis, dass keine Leistungen vorliegen!
  • Abrechnung nach Leistungsphasen: geht nur, wenn die dazu gehörigen umfangreichen Leistungen zu erbringen sind, siehe Leistungsbilder im Anhang 11 zur HOAI: liegt eindeutig nicht vor, deshalb Abrechnung nach Leistungsphasen / Honorarzone / Honorartafel nicht zulässig, § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI, sondern freie Vereinbarung. Sollte Herr Schönborn hier Frau Lobenthal getäuscht haben, die ja in ihrer Einladung vom 13.12.2010 geschrieben hat, es ginge alles nach HOAI, weshalb ein anderer Fachplaner das gleiche Honorar bekommen müsste?  
  • Honorarzone IV statt I oder II: die Voraussetzungen für die höhere Honorarstufe liegen eindeutig nicht vor, siehe die Regelungen in § 34 HOAI (Punktesystem, für Honorarstufe IV müssten 27 Punkte erreicht werden!).
  • Zuschlag von 25 % für "Bauen im Bestand" (siehe Auftrag), zulässig nach § 35 HOAI nur für "Umbau oder Modernisierung", liegt bei uns nicht vor, sondern "Instandsetzungen".
  • Abschlagsrechnungen vom 6.12.2010 und 20.01.2011 über mehr als 80.000 € für Leistungen der Phasen 3 und höher, ohne abgelieferte Arbeitsergebnisse; Schönborn behauptet nicht einmal, zum Zeitpunkt der Abschlagsrechnungen entsprechende Arbeitsergebnisse als Leistungen übergeben zu haben. Abschlagszahlungen können nach § 15 Abs. 2 HOAI aber nur gefordert werden für "nachgewiesene Leistungen".
  • Welche Leistungen für das Honorar erbracht worden sein müssen, regelt die HOAI präzise in Anlage 11. Fallen Leistungen weg, kann das Honorar nur anteilig vereinbart und berechnet werden, so ausdrücklich § 8 Abs. 2 HOAI, und eigentlich eine Selbstverständlichkeit.
Kaum zu glauben, dass Schönborn das alles nicht weiß, ist doch die HOAI die Grundlage seiner Angebote und Abrechnungen, und die Rechtslage ist eindeutig: die HOAI ist sehr präzise. Ein bedauerlicher "Irrtum"? Kaum zu glauben.
  • Und dann auch noch die Klage auf das restliche Honorar, obwohl aus den genannten Gründen mehr als die bereits gezahlten 108.000 € auf keinen Fall zustehen können und wegen der unzulässigen Abschlagsrechnungen die außerordentliche Kündigung greift. Außerdem: auf Unkenntnis kann er sich nicht berufen, denn auf die meisten der oben genannten Vorschriften der HOAI und ihre Bedeutung habe ich ihn hingewiesen, einschließlich Gesetzestexte im Wortlaut.
Konsequenzen: Außerordentliche Kündigung des Vertrages, um die Unsicherheit über seine Geltung zu beenden - oder ist schon gekündigt? Klärung erforderlich! Rückforderung des Honorars, sofern nicht verwertbare Ergebnisse vorliegen, die angemessen zu vergüten sind.

Die Baubetreuung, die nach einem Beschluss über die Sanierung notwendig wird, ist für einen Bruchteil des Honorars, das Schönborn fordert, von kompetenten Firmen zu bekommen, wie Frau Dr. Leineweber belegen kann, auch nach den Erfahrungen anderer, vergleichbarer WEGs. Denn die gewählte Berechnungsart nach Leistungsphasen, Honorarzone und Honorartafel je nach "anrechenbaren Kosten" ist unzulässig, § 3 Abs. 2 Satz 2 HOAI, dem Aufwand angemessene Honorare können frei vereinbart werden, siehe oben.

Erschreckend ist: Schönborn behauptet, deutschlandweit so abzurechnen: wie viele Opfer hat er wohl sonst noch gehabt? (Zitat aus dem Schriftsatz vom 18.06.2012, S. 12: "Die Klägerin ist in ganz Deutschland tätig. Überall rechnet sie auf der Basis ab, wie dies hier geschehen ist.")


Lobenthal: Schadensersatzanspruch / Verwalterhonorar

  • Abschluss des Vertrages über mindestens 136.000 € ohne Beschluss der WEV (Untreue durch Vollmachtsmissbrauch, § 266 StGB), der gar nicht benötigt wird (es muss erst noch entschieden werden, ob und wie und wann saniert wird), zu erkennbar ungünstigen Konditionen (höher als Mindestsätze, unnötige Zuschläge z. T. in maximaler Höhe), ohne Einholung von weiteren Angeboten (damit hätte man die Leistungen zu einem Bruchteil des von Schönborn geforderten Honorars bekommen können, siehe oben). (Treubruch nach § 266 StGB: Verletzung der Vermögensinteressen der WEG). Untreue Nr. 1
  • Bezahlung von Rechnungen aus der Instandhaltungsrücklage ohne Beschluss der WEV (Untreue durch Vollmachtsmissbrauch). Untreue Nr. 2
  • Täuschung über den bereits abgeschlossenen Vertrag im Einladungsschreiben zur WEV Anfang 2011, um Ansprüche wegen des geschlossenen Vertrages zu vermeiden. Betrugsversuch nach § 263 StGB.

Konsequenzen: Abberufung ist vollzogen und Beschluss ist rechtswirksam. Geltendmachung des Schadens aus dem Vertrag mit Schönborn (Beschluss der WEV vom 20.06.2012), etwa 108.000 € abzüglich Wert der vertragsgemäß erbrachten und verwendbaren Leistungen.

Burkhardt Krems, 17.07.2012




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